雅戈?duì)?.65億參股拿地地產(chǎn)業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)猶存

分享到： | | | | 2013-1-22 10:02

近日雅戈?duì)柊l(fā)布的一紙有關(guān)參股拿地的公告，則粉碎了此前盛傳其退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳言。但即便未退出，雅戈?duì)栐跀U(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖時(shí)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

      靠服裝起家的雅戈?duì)?/a>，曾因多次高價(jià)圈地動作導(dǎo)致高流動性負(fù)債，一度被傳將退出房地產(chǎn)行業(yè)。

      但近日雅戈?duì)柊l(fā)布的一紙有關(guān)參股拿地的公告，則粉碎了此前盛傳其退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳言。但即便未退出，雅戈?duì)栐跀U(kuò)大地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖時(shí)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

1.65億元參股拿地

      1月14日，雅戈?duì)柟娣Q，其子公司雅戈?duì)栔脴I(yè)公司已與寧波維科置業(yè)有限公司簽署合作協(xié)議，共同開發(fā)寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊。

      資料顯示，IV-3-3地塊位于寧波市鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家村，東面至薛家南路，南面至維科水岸楓情，西面到藕纜橋河，北面到規(guī)劃道路。建筑面積9.36萬平方米，規(guī)劃建筑面積21.52萬平方米，1＜容積率 2.3，土地用途為普通商品住宅。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2014年下半年預(yù)售。

      根據(jù)協(xié)議，雅戈?duì)枌⒊鲑Y1.65億元，占有注冊項(xiàng)目公司30%的股權(quán)，而注冊項(xiàng)目公司剩余70%的股權(quán)，歸出資3.85億元的寧波維科置業(yè)有限公司所有。

      同時(shí)，公告中透露，IV-3-3地塊由寧波維科置業(yè)有限公司于2012年12月14日以10.29億元的價(jià)格競得。

      關(guān)于此次參與寧波住宅項(xiàng)目開發(fā)的目的，雅戈?duì)柗Q，主要是應(yīng)雅戈?duì)枒?zhàn)略發(fā)展要求，同時(shí)，有利其獲取拓寬土地資源途徑。

      而對于此次雅戈?duì)栠x擇參股的方式拿地，業(yè)內(nèi)分析指出，在激烈的市場競爭環(huán)境和樓市調(diào)控的背景下，拿地是為了獲得今后開發(fā)收益，或是鋪墊未來上市融資，亦或是為了合理配置公司資產(chǎn)，房企之間通過收購、參股、控股等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式都將有助于其規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化市場資源配置。

      據(jù)了解，雖然雅戈?duì)柹孀愕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)間不及服裝業(yè)務(wù)時(shí)間長，但根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)在其整個(gè)業(yè)務(wù)板塊中比重卻非常大。

      公開數(shù)據(jù)顯示，雅戈?duì)?010年末期房地產(chǎn)旅游業(yè)收入占公司主營收入比重已達(dá)到47.15%，2011年末期該項(xiàng)收入比重下滑至30%左右，主要是房地產(chǎn)開發(fā)收入同比驟降5成所致，到了2012年中期，雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)旅游業(yè)收入占比又重新攀升至47.1%，其中房地產(chǎn)開發(fā)收入比重就達(dá)43.79%。

地王入市面臨挑戰(zhàn)

      正是由于其在地產(chǎn)行業(yè)上的不斷加碼，讓靠做服裝起家的雅戈?duì)柆F(xiàn)今已逐漸成了半個(gè)地產(chǎn)企業(yè)，更甚者，因近年來雅戈?duì)柗b質(zhì)量頻出問題，而被指其主業(yè)是地產(chǎn)，副業(yè)才是制衣。

      不過，在做大地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)，雅戈?duì)栆彩艿讲簧俚奶魬?zhàn)。

      通過查閱資料發(fā)現(xiàn)，近幾年雅戈?duì)栐谀玫胤矫娴膭幼黝H多，且所拿地塊以地王居多，甚至某些地塊的樓面價(jià)格已經(jīng)貴過該區(qū)域銷售均價(jià)。

      在所拿地塊中，最值一提的應(yīng)屬雅戈?duì)栍?010年9月以總價(jià)19.58億拿下的上海長風(fēng)8號項(xiàng)目，該項(xiàng)目的拿地單價(jià)為2.6萬元/平方米，創(chuàng)下長風(fēng)區(qū)域的單價(jià)地王紀(jì)錄。

      除此之外，雅戈?duì)柲玫牡赝蹴?xiàng)目還包括2007年7月以14.76億元高價(jià)競得的杭州商學(xué)院地塊；2010年12月以24.2億元總價(jià)拿下杭州申花53號和申花56號地塊。

      由于高價(jià)圈地給雅戈?duì)栐斐闪司薮蟮馁Y金壓力，目前其也急需將上海地王項(xiàng)目盡快推出市場銷售以滾動資金。

      據(jù)市場消息透露，長風(fēng)8號將于1月26號正式發(fā)售，但最終的開盤日期還要視客戶認(rèn)籌情況而定，如果認(rèn)籌量不夠，則會將開盤日期延后至3月份。

      據(jù)悉，長風(fēng)8號首期將推200套，然而當(dāng)?shù)叵⒎Q，截止目前客戶認(rèn)籌情況似乎并不算很好。

      在銷售均價(jià)方面，據(jù)長風(fēng)8號內(nèi)部人員透露，該項(xiàng)目此前計(jì)劃定價(jià)4.2-4.3萬元/平方米，不過目前開發(fā)商已有想法將均價(jià)調(diào)至4.5萬元/平方米。

      與此同時(shí)，長風(fēng)8號項(xiàng)目還被指存在未拿預(yù)售證卻先認(rèn)籌的違規(guī)操作。消息指，截至1月17日，在上海樓盤信息的官方查詢網(wǎng)站上，該項(xiàng)目“新盤預(yù)告”與“預(yù)售/在售公示”兩欄中，長風(fēng)8號均無任何即將開售或在售的信息顯示，換言之，該項(xiàng)目還沒有拿到預(yù)售證。

      此外，即便長風(fēng)8號如期開盤，雅戈?duì)栐谠擁?xiàng)目上仍面臨定價(jià)與認(rèn)籌的平衡問題。因?yàn)樵擁?xiàng)目當(dāng)時(shí)拿地均價(jià)比周邊項(xiàng)目，尤其是中海地王項(xiàng)目紫御豪庭樓面價(jià)高出4000元/平方米，而目前中海紫御豪庭已于2012年5月份開盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)約3.8萬元/平方米。

      除上述項(xiàng)目前景仍難料外，有數(shù)據(jù)顯示，近年來雅戈?duì)栐趯幉�、杭州、蘇州的部分地王項(xiàng)目，均銷售不利，目前尚有200億元左右?guī)齑娲?nbsp;

      而同時(shí)，雅戈?duì)栠€有174.6億元的短期有息負(fù)債需要償還。

雅戈?duì)朰OUNGOR

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