在拿地近兩年半后,雅戈?duì)?/a>集團(tuán)股份有限公司(600177.SH,以下簡稱“雅戈?duì)枴?#41;上海長風(fēng)地王項(xiàng)目以4.5萬元/平方米的銷售均價(jià)在上周六(1月26日)迎來首次上市大考。這是雅戈?duì)栠M(jìn)入上海的首個(gè)項(xiàng)目,其豪擲19.58億元搶地時(shí)所創(chuàng)下的2.6萬元/平方米區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄,至今仍未被打破。
“開盤兩小時(shí)內(nèi),項(xiàng)目銷售了120套房源,回籠資金近10億元!边@是時(shí)代周報(bào)記者以購房者身份從項(xiàng)目售樓處得到的信息。不過這樣一組看似喜人的銷售數(shù)據(jù),卻被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是開發(fā)商人為制造緊張氣氛和“保本價(jià)”跑量后的結(jié)果,后續(xù)成交情況不容樂觀。
放眼雅戈?duì)?007年至今的諸多地王項(xiàng)目,上海長風(fēng)地王項(xiàng)目或僅是一個(gè)縮影。盡管雅戈?duì)柹虾9究偨?jīng)理錢平一再對(duì)時(shí)代周報(bào)記者否認(rèn)稱,外界對(duì)于公司回籠資金保本銷售的質(zhì)疑是無中生有。但不難發(fā)現(xiàn),高成本的地價(jià)讓雅戈?duì)柡贾、蘇州等地地王項(xiàng)目定價(jià)和銷售遭遇重重壓力,這也使公司地產(chǎn)庫存一直高企,資金壓力明顯。
雅戈?duì)栘?cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示:截至2012年9月底,雅戈?duì)柟敬尕浉哌_(dá)239億元,占公司總資產(chǎn)的50.32%,其流動(dòng)負(fù)債達(dá)314.7億元,負(fù)債率高達(dá)73%,而手持現(xiàn)金不足27億元。
對(duì)此,雅戈?duì)柶放撇控?fù)責(zé)人程方定在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)否認(rèn):2012年,房地產(chǎn)銷售情況和庫存去化率還可以,具體數(shù)據(jù)在今年3月份公布年報(bào)時(shí)將予以透露。
在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受挫之時(shí),雅戈?duì)柌粌H投資能源領(lǐng)域,還通過股權(quán)合作的方式拿地,一反雅戈?duì)柤瘓F(tuán)董事長李如成“重新回歸服裝這一主業(yè)”的承諾。
多地王銷售進(jìn)退維谷
為了營造一個(gè)“開門紅”的局面,雅戈?duì)栦N售團(tuán)隊(duì)動(dòng)足了腦筋。
有上海某代理商負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露,為了盡快鎖定客戶并營造開門紅局面,在1月19日獲得預(yù)售許可證之前,雅戈?duì)栆言?月16日組織意向購房者半夜排隊(duì)領(lǐng)號(hào),現(xiàn)場(chǎng)氣氛十分緊張。到19日交10萬元認(rèn)籌定金的時(shí)候,開發(fā)商已經(jīng)對(duì)接下來售出多少套房源,什么戶型都有數(shù)了!
但值得注意的是,“項(xiàng)目基本上是以保本價(jià)成交,跑量為主,利潤空間很有限。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱,按照行業(yè)一般標(biāo)準(zhǔn)估算,樓盤項(xiàng)目的建安成本在6000元/平方米左右,稅費(fèi)和營銷成本為5000元/平方米左右,裝修和財(cái)務(wù)費(fèi)用又各占3000元/平方米,加上2.6萬元/平方米的樓板價(jià)水平,雅戈?duì)栐陂L風(fēng)項(xiàng)目上最多只能算是保本銷售。
雅戈?duì)柹虾9究偨?jīng)理錢平并不承認(rèn)公司在走“平價(jià)”或者“低價(jià)”銷售路線,他在回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱:雅戈?duì)栱?xiàng)目的房價(jià)由市場(chǎng)決定,公司能賣,消費(fèi)者能接受,就是市場(chǎng)價(jià),“外界對(duì)于公司回籠資金保本銷售的質(zhì)疑,是無中生有。”
盡管如此,定價(jià)難題依舊是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的雅戈?duì)栭L風(fēng)項(xiàng)目所難以逾越的門檻。7個(gè)月前,中海在2009年搶來的70億元總價(jià)地王項(xiàng)目紫御豪庭首度開盤,樓板價(jià)2.2萬元/平方米,卻以約3.8萬元/平方米貼著成本線走的開盤策略,幾乎把百米開外的長風(fēng)8號(hào)逼上了懸崖。
“接下來幾批房源開盤,雅戈?duì)査媾R的銷售壓力不會(huì)太小。”上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者說。目前上海中高端盤的銷售,往往是靠平價(jià)或者低價(jià)體系來支撐。上海中、內(nèi)環(huán)內(nèi)90平方米小戶型供應(yīng)量有限,雅戈?duì)柕男粜陀幸欢ㄊ袌?chǎng)優(yōu)勢(shì),但難點(diǎn)在于,同樣是大戶型房源,中海項(xiàng)目的銷售價(jià)格具有很大優(yōu)勢(shì),雅戈?duì)栱?xiàng)目未來價(jià)格上調(diào)的話,很可能“賣不動(dòng)”。
事實(shí)上,業(yè)績前景并不明朗的長風(fēng)8號(hào),僅僅是雅戈?duì)栔T多地王項(xiàng)目的一個(gè)縮影。
半路出家的雅戈?duì)栂材酶邇r(jià)地。2007年,雅戈?duì)柖麻L李如成在一次酒桌上拋下一句“懷揣著100億找地”。時(shí)代周報(bào)記者簡單梳理他在隨后的拿地路線,在4年多的時(shí)間里,雅戈?duì)枖y146億元資本優(yōu)勢(shì),在寧波、蘇州、杭州、上海等地,披荊斬棘拿下13宗地塊,其中的大部分地塊為地王項(xiàng)目,樓板價(jià)幾乎都比周邊樓盤的售價(jià)要高。
“雅戈?duì)柺亲畀偪竦拈_發(fā)商。”這是彼時(shí)的業(yè)界對(duì)其最直觀的一個(gè)感受,但調(diào)查雅戈?duì)栭_發(fā)項(xiàng)目近況卻不難發(fā)現(xiàn),2007年至今獲得的多地地王,多面臨手持“面粉”價(jià)貴過在售“面包”價(jià)的尷尬局面,并深陷“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷”的進(jìn)退維谷之中。
以杭州為例,雅戈?duì)柲壳霸诤贾莨灿?個(gè)項(xiàng)目,在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪,另一個(gè)位于申花板塊的項(xiàng)目在拿地兩年多后才于近日公示項(xiàng)目規(guī)劃圖!斑@3個(gè)項(xiàng)目的情況都不太好!庇泻贾荼镜夭辉妇呙姆治鋈耸繉(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。
據(jù)了解,在經(jīng)歷了兩輪大幅降價(jià)之后,“西溪晴雪”從3萬元/平方米的開盤價(jià)一路降到22000元/平方米的現(xiàn)價(jià),銷售形勢(shì)依舊堪憂。時(shí)代周報(bào)記者從杭州透明售房網(wǎng)上查到的銷售數(shù)據(jù)顯示,2010年至今,在長達(dá)近3年的銷售周期內(nèi),項(xiàng)目所累計(jì)推出的754套房源,目前還剩下492套房源可售,去化率不足35%。
此外,雅戈?duì)柹昊ǖ貕K樓面價(jià)就高達(dá)1.8萬元/平方米,預(yù)計(jì)“保本價(jià)”就將達(dá)到2.6萬元/平方米以上,已超出板塊內(nèi)住宅的平均售價(jià)2.2萬元/平方米。
屢遭資金鏈斷裂的質(zhì)疑
地王項(xiàng)目銷路不暢,尤其是進(jìn)入樓市調(diào)控“政策市”的2011年后,雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)直線大跌。其開發(fā)集中的寧波、蘇州、杭州、上海4個(gè)城市,是受限購令影響最為直接的城市,其2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%,當(dāng)年總計(jì)完成的30多億元業(yè)績只占到了期望值的1/3,這讓雅戈?duì)柧嚯x“2015年進(jìn)入國內(nèi)地產(chǎn)20強(qiáng)”的目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。
更為緊要的是,房地產(chǎn)之路越走越窄的雅戈?duì)枺惨炎呱狭宋kU(xiǎn)的資本鋼絲。
時(shí)代周報(bào)記者梳理公司近年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),公司的存貨一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),其中2010年、2011年,雅戈?duì)柕拇尕浄謩e為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末,公司的這項(xiàng)數(shù)據(jù)高達(dá)239.53億元,占公司總資產(chǎn)的50.32%,其中房地產(chǎn)存貨占據(jù)90%以上比例。
除了大規(guī)模的房地產(chǎn)存貨,雅戈?duì)栠需面臨公司短期借款加劇所導(dǎo)致的資金鏈緊張的險(xiǎn)境。公司2012年三季報(bào)顯示,雅戈?duì)栒池?fù)高達(dá)314億元的流動(dòng)負(fù)債,該數(shù)據(jù)占公司總負(fù)債比例的90.43%,占公司總資產(chǎn)的66.11%。此外,截至2012年9月底,公司短期有息借款達(dá)152.72億元,而與此對(duì)應(yīng)的公司同期的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為26.70億元。
也正因?yàn)榇,雅戈(duì)栆矊覍冶成贤饨鐚?duì)其資金鏈面臨斷裂的質(zhì)疑。對(duì)此,程方定在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)否認(rèn):2012年房地產(chǎn)銷售情況和庫存去化率還可以,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為集團(tuán)貢獻(xiàn)了很大比例的利潤率,等今年3、4月份,2012年全年年報(bào)出爐的時(shí)候,公司將對(duì)外公示2012年度的具體銷售額。但對(duì)于公司接下來還將以何種方式消化高庫存壓力,程方定并未回答。
股權(quán)合作方式拿地
“此外,不能僅從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)分析公司的負(fù)債水平,事實(shí)上,有140多億元的預(yù)收款項(xiàng)被劃歸到流動(dòng)負(fù)債表中,公司財(cái)務(wù)水平并不像外界想象的那樣悲觀!背谭蕉ń又f,公司還在陸續(xù)進(jìn)行投資,怎么會(huì)沒錢呢?
他口中的投資,即在2012年11月21日,雅戈?duì)柟娣Q,擬出資30億元認(rèn)購北京國聯(lián)能源產(chǎn)業(yè)投資基金(有限合伙)30%的出資份額,并成為國聯(lián)基金有限合伙人。出資后,雅戈?duì)枌⒂|角伸至能源領(lǐng)域。
上述投資也被普遍解讀成雅戈?duì)枒?zhàn)略朝令夕改的一大力證。事實(shí)上,在此之前,來自資本方面的壓力“逼迫”,已迫使李如成在2012年4月的投資者溝通會(huì)上承諾,公司將重新回歸到老本行—服裝這一主業(yè)上來。雅戈?duì)柖貏⑿掠钤鴮?duì)時(shí)代周報(bào)記者如此解讀公司投資能源的舉措,為了實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、長遠(yuǎn)的收益,金融投資正在往產(chǎn)業(yè)投資方向調(diào)整。而在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面,劉新宇稱,公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和基礎(chǔ),如早先所獲得150萬平方米左右的土地儲(chǔ)備,就足夠未來五六年開發(fā),所有的開發(fā)及銷售工作等都有計(jì)劃,會(huì)加快現(xiàn)有項(xiàng)目銷售速度,強(qiáng)化回款能力等。
但眼下,就在今年1月15日,雅戈?duì)栠發(fā)布公告稱,其旗下全資子公司雅戈?duì)栔脴I(yè),將斥資1.65億元參股寧波維科置業(yè)有限公司,推進(jìn)寧波鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)IV-3-3地塊的合作。雖然雅戈?duì)柫ΨQ,這主要是應(yīng)雅戈?duì)枒?zhàn)略發(fā)展要求,同時(shí),有利其獲取拓寬土地資源途徑。程方定在接受采訪時(shí)也表示,1.65億元是“小錢”,不算什么。但在二級(jí)市場(chǎng),關(guān)于雅戈?duì)柗b再度淪為副業(yè)的傳聞不絕于耳。
在既有庫存高企的情況下,又換一種方式,以股權(quán)合作方式來拿地,雅戈?duì)柺遣皇窍刖硗林貋,掀起下一波拿地(zé)岢?誰也猜不明白。
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