瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn) 宜家購(gòu)物中心布局北上廣深究竟靠啥？

說(shuō)起源自北歐的宜家，大家想到的就是設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔的家居用品，如今宜家在華要在購(gòu)物中心和家居商場(chǎng)領(lǐng)域大展拳腳。

記者12月7日獲悉，宜家的商場(chǎng)謀劃進(jìn)入鄭州，而未來(lái)其在北京、上海、廣州和深圳都會(huì)大力發(fā)展購(gòu)物中心甚至結(jié)合商業(yè)街的業(yè)態(tài)。事實(shí)上，樓市不景氣之下，不少家居家裝連鎖業(yè)者的業(yè)績(jī)壓力都很大，不僅是宜家，紅星美凱龍等也在向大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目挺進(jìn)，但家居業(yè)者究竟是賣(mài)產(chǎn)品還是做地產(chǎn)是個(gè)問(wèn)題。

宜家的全國(guó)購(gòu)物中心布局

以家居業(yè)態(tài)起家的宜家已經(jīng)不滿足于僅僅賣(mài)桌椅了，宜家如今正在中國(guó)市場(chǎng)試水購(gòu)物中心業(yè)態(tài)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的發(fā)展，宜家決定在華將購(gòu)物中心業(yè)態(tài)起名為“薈聚”，項(xiàng)目?jī)?nèi)會(huì)招商各大品牌，而最突出特點(diǎn)的就是所有的購(gòu)物中心內(nèi)都會(huì)有宜家家居，主要由英特宜家購(gòu)物中心集團(tuán)負(fù)責(zé)營(yíng)運(yùn)。

“目前已經(jīng)開(kāi)業(yè)的宜家購(gòu)物中心共有3個(gè)，分別位于無(wú)錫、北京和武漢。我們的模式基本都是購(gòu)地自建，上述三個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，總投資將達(dá)約100億元，三個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)面積總計(jì)51萬(wàn)平方米，已入駐的主力商戶包括宜家家居、金逸國(guó)際影城等。我們?cè)谌�球共�?0多個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目，未來(lái)我們會(huì)在整個(gè)中國(guó)市場(chǎng)布局購(gòu)物中心項(xiàng)目，希望可以在北京、上海、廣州和深圳地區(qū)都拓展‘薈聚’購(gòu)物中心�！币思屹�(gòu)物中心內(nèi)部人員透露，“薈聚”購(gòu)物中心甚至還會(huì)涉及大型商業(yè)街等。

據(jù)了解，宜家在華的商業(yè)項(xiàng)目比較細(xì)分，規(guī)模最大的當(dāng)屬宜家“薈聚”購(gòu)物中心，其次是規(guī)模比購(gòu)物中心小也涉及部分綜合業(yè)態(tài)的宜家商場(chǎng)業(yè)態(tài)，另外就是宜家的家居專門(mén)店。

除了購(gòu)物中心項(xiàng)目，宜家系在華也在尋找商場(chǎng)和家居店的拓展機(jī)會(huì)。

近日，財(cái)政部招標(biāo)公告欄中顯示了一則招標(biāo)信息，標(biāo)題為《鄭州市惠濟(jì)區(qū)宜家家居用地周邊城市設(shè)計(jì)項(xiàng)目招標(biāo)公告》。有接近人士透露，這也就意味著宜家商場(chǎng)正謀劃進(jìn)入鄭州。

記者從宜家家居方面了解到，宜家系內(nèi)部將購(gòu)物中心和家居連鎖有細(xì)分發(fā)展，截止到2015年8月31日，宜家集團(tuán)在28個(gè)國(guó)家擁有328家零售商場(chǎng);另外有40個(gè)商場(chǎng)通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)的方式運(yùn)營(yíng)。在中國(guó)，1998年，宜家在上海開(kāi)設(shè)了第一家商場(chǎng)。目前宜家擁有18家商場(chǎng)，分布在上海(3家)，北京(2家)，沈陽(yáng)，大連，天津，成都，重慶，西安，南京，無(wú)錫，杭州，寧波，武漢，廣州和深圳。

據(jù)宜家集團(tuán)的最新財(cái)報(bào)顯示：“中國(guó)在2015財(cái)年有非常精彩的表現(xiàn)，銷(xiāo)售增長(zhǎng)超過(guò)18%，可比市場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)10%，從而達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的105億人民幣銷(xiāo)售額。有超過(guò)7500萬(wàn)人次光臨宜家在中國(guó)的18家商場(chǎng)。在過(guò)去的2015財(cái)年，宜家俱樂(lè)部會(huì)員增長(zhǎng)了42%，達(dá)到1350萬(wàn)人�！�

家居業(yè)者的商業(yè)邏輯

其實(shí)不僅是宜家，紅星美凱龍等業(yè)者也都瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)方向發(fā)展。

紅星美凱龍近期就攜手易居中國(guó)、新浪樂(lè)居、星空地產(chǎn)、好屋中國(guó)，與全國(guó)2000家地產(chǎn)商的戰(zhàn)略合作，并在50城同步舉行發(fā)布儀式。目前全國(guó)有開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售樓盤(pán)的地產(chǎn)商有2萬(wàn)多家。本次戰(zhàn)略合作進(jìn)駐的地產(chǎn)商已超過(guò)100多家，包括朗詩(shī)、招商地產(chǎn)、碧桂園、綠地、蘇寧置業(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等以及它們分布在100多個(gè)城市的樓盤(pán)，這些城市包括北京、杭州、長(zhǎng)沙、武漢、鄭州、南京、福州、濟(jì)南、沈陽(yáng)等。

“紅星美凱龍看起來(lái)是攜手地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)‘一套龍’家裝業(yè)，但實(shí)際上其自身就是個(gè)巨大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作者。其拿地建設(shè)建材家裝商場(chǎng)后，會(huì)在周邊與合作方開(kāi)發(fā)其他物業(yè)，由商場(chǎng)帶動(dòng)消費(fèi)后隨后依靠出售或運(yùn)作其他物業(yè)獲利。當(dāng)然，紅星美凱龍還有加盟盈利模式，其依靠品牌加盟也賺取了不少利潤(rùn)�！遍L(zhǎng)期為各大家居連鎖業(yè)者提供咨詢與招商的RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌指出。

有業(yè)內(nèi)評(píng)論指出，與國(guó)內(nèi)其他家居賣(mài)場(chǎng)比如百安居、居然之家、東方家園等采用租賃物業(yè)的模式不同，在紅星美凱龍已經(jīng)開(kāi)設(shè)門(mén)店中，多為自建，單是土地升值就超過(guò)百億元。憑借著手里不斷升值的地產(chǎn)， 紅星美凱龍可以輕松地從銀行以抵押的形式獲得貸款和融資，而且這些貸款普遍是長(zhǎng)期負(fù)債，對(duì)企業(yè)的資金壓力相對(duì)比較小。 也正是這一點(diǎn)，業(yè)界普遍認(rèn)為，紅星美凱龍是在做商業(yè)地產(chǎn)，而不是在做流通渠道。

宜家的商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型則或許蘊(yùn)含其他意義。

宜家方面坦言，其開(kāi)設(shè)的家居連鎖門(mén)店基本都采取購(gòu)地自建的模式，雖然擴(kuò)張速度不會(huì)很快，但物業(yè)大多由自己持有，具有很高的增值空間。“對(duì)于宜家而言，其并不同于紅星美凱龍的模式，而是通過(guò)自建購(gòu)物中心來(lái)獲得更穩(wěn)定的物業(yè)資源，否則使用純租賃則存在到期結(jié)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，宜家還是具有核心產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力的家居企業(yè)。”杜斌認(rèn)為。

此外，購(gòu)物中心對(duì)其自身家居業(yè)務(wù)有推動(dòng)作用。有資料顯示，北京西紅門(mén)的宜家家居剛開(kāi)業(yè)時(shí)人流量為每年400多萬(wàn)，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，第一年二者人流量總和驟增到2400萬(wàn)。在一線城市，購(gòu)物中心和宜家家居在一起，更可以幫助宜家家居拓展市場(chǎng)，以滿足土地高成本，高容積率，高投資強(qiáng)度的要求。宜家家居為宜家購(gòu)物中心吸引遠(yuǎn)程客流，宜家購(gòu)物中心為宜家家居帶來(lái)100%客流增長(zhǎng)。

為何家居業(yè)者集體瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)呢？

“這是因?yàn)闃鞘械兔�，�?dǎo)致家居裝修行業(yè)也陷入困難。另外隨著在線家居企業(yè)比如‘尚品宅配’ 這樣新興公司崛起，更加打擊了實(shí)體家居連鎖業(yè)者，線上線下的價(jià)格差異很大，實(shí)體業(yè)者依靠賣(mài)貨已經(jīng)越來(lái)越難生存，即便是百安居這樣的國(guó)際巨頭在中國(guó)市場(chǎng)也是 遭遇瓶頸。所以涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的確可以為家居企業(yè)另覓獲利途徑。另外，現(xiàn)在一些陳舊商業(yè)項(xiàng)目正在轉(zhuǎn)型，空置率過(guò)高的商場(chǎng)陸續(xù)關(guān)閉，這些空置物業(yè)也讓家居業(yè)者獲得更多物業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。但是家居家裝產(chǎn)業(yè)的商業(yè)本質(zhì)是賣(mài)產(chǎn)品而不是地產(chǎn)，因此未來(lái)其必須要做出發(fā)展重點(diǎn)的選擇，回歸商業(yè)本質(zhì)�！遍L(zhǎng)期從事家裝行業(yè)的陶先生坦言。