雅戈?duì)?013庫(kù)存如何消化？地王項(xiàng)目遇大考

       臨近年末，雅戈?duì)?/a>在上海的“長(zhǎng)風(fēng)地王”項(xiàng)目也將迎來(lái)大考。在上海、杭州、寧波、蘇州等地，雅戈?duì)栐诮鼛啄陜?nèi)積極拿地，屢屢創(chuàng)下各種“地王”。然而隨著這些地王建成項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售階段，高成本讓定價(jià)變得困難。

      雅戈?duì)柦�年�?lái)的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)庫(kù)存一直保持高位。由于今年全年樓市調(diào)控政策一直緊繃，房地產(chǎn)銷(xiāo)售受到重重阻力。拉動(dòng)銷(xiāo)售、回籠資金的任務(wù)壓在了春節(jié)之后。 

      多個(gè)地王陷入尷尬

      雖然已近年末，雅戈?duì)枌?duì)“長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)”的營(yíng)銷(xiāo)力度不減。雅戈?duì)栠@一項(xiàng)目的地塊曾創(chuàng)下長(zhǎng)風(fēng)這一區(qū)域的“單價(jià)地王”。

      2010年9月底，雅戈?duì)栆?9.58億元拿下長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊，折合樓板價(jià)高達(dá)2.6萬(wàn)元/平方米。而與之同處長(zhǎng)風(fēng)的一個(gè)地塊被實(shí)力雄厚的央企中海拿下，70億的總價(jià)創(chuàng)下了總價(jià)地王，折合樓板價(jià)約2.2萬(wàn)元/平方米。

      今年5月，中海開(kāi)發(fā)的紫御豪庭先行開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，6月份奪得上海樓市銷(xiāo)售冠軍。當(dāng)時(shí)該樓盤(pán)的售價(jià)為3.8萬(wàn)元/平方米，業(yè)內(nèi)評(píng)論認(rèn)為這一價(jià)格已經(jīng)貼近成本。

      但就是這一售價(jià)將雅戈?duì)柋迫肜Ь场Ｒ晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者分析到，以雅戈?duì)柕哪玫貎r(jià)格，綜合各種成本，售價(jià)必須在4萬(wàn)元/平方米以上才有可能保本。雅戈?duì)栐趦r(jià)格上很難與中海競(jìng)爭(zhēng)。

      長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)售樓處工作人員向記者透露，預(yù)計(jì)在12月底開(kāi)放樣板房，房型從92平方米到330平方米不等。樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)將在春節(jié)之后。而關(guān)于最為敏感的價(jià)格問(wèn)題，售樓人員透露：“均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米左右，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)之初有一些優(yōu)惠措施�！倍�緊臨的中海紫御豪庭的售樓人員則向記者透露，剩余的樓盤(pán)售價(jià)在3.8~4.8萬(wàn)元/平方米這一范圍，視樓層、位置而定。

      面對(duì)中海的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)售樓人員給出的解釋是，小區(qū)園林景觀(guān)更勝一籌。

      中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄向記者表示，4.5萬(wàn)元/平方米的定價(jià)能保證雅戈?duì)栆欢ǖ睦麧?rùn)空間，然而難題在于，這樣的價(jià)格很難讓消費(fèi)者接受，很可能“賣(mài)不動(dòng)”。開(kāi)發(fā)商或許會(huì)視情況在開(kāi)盤(pán)后推出打折、優(yōu)惠等措施來(lái)促銷(xiāo)，進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。

      上海一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴記者，從2007年到2010年，雅戈?duì)柌扇〉氖潜容^激進(jìn)的策略，在長(zhǎng)三角各地不斷以高價(jià)拿地，如今都漸漸進(jìn)入了銷(xiāo)售期。長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目意味著雅戈?duì)栐谏虾５穆渥雍筒季�，�?duì)公司有著戰(zhàn)略意義。從前期至今，雅戈?duì)栆呀?jīng)投入不菲，對(duì)這一項(xiàng)目的推動(dòng)將不遺余力。 

      雅戈?duì)栔脴I(yè)成立于1992年，在地產(chǎn)界已頗為資深。薛建雄認(rèn)為，雅戈?duì)栐谄洹按蟊緺I(yíng)”寧波當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)產(chǎn)品都做得不錯(cuò)。但與上海的“長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)”類(lèi)似，雅戈?duì)栐诤贾莸鹊赜龅搅送瑯拥睦Ь�，幾年前以高于�?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格拿地后，卻很難在現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)下盈利。

      在杭州，2007年7月，雅戈?duì)栆?4.76億元的高價(jià)競(jìng)得杭州商學(xué)院地塊，創(chuàng)造了當(dāng)年杭州地王，折合樓板價(jià)高達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米，之后雅戈?duì)枌⑵溟_(kāi)發(fā)為“御西湖”項(xiàng)目。除此之外還有西溪晴雪等項(xiàng)目。根據(jù)公司2011年報(bào)，西溪晴雪的預(yù)售比例為15.38%，而御西湖的銷(xiāo)售率為48.59%，考慮到這兩個(gè)項(xiàng)目均已開(kāi)盤(pán)較長(zhǎng)時(shí)間，這個(gè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并不理想。

      此外，雅戈?duì)?010年在杭州申花板塊拿下的兩幅地塊樓板價(jià)均在1.8萬(wàn)元/平方米左右。而同在該板塊的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目不斷降價(jià)，如今有的樓盤(pán)已跌至1.7萬(wàn)元以下。這讓雅戈?duì)柾瑯用媾R著難以定價(jià)，面粉貴過(guò)面包的窘境。

      高庫(kù)存壓力大

      在雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)面臨調(diào)控等多重壓力的情況下，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)董事長(zhǎng)李如成曾在今年7月的投資者溝通會(huì)上做出承諾，公司將重新回歸到服裝主業(yè)上來(lái)。但人們的視線(xiàn)越來(lái)越多的關(guān)注集中在雅戈?duì)柕馁Y金上。特別是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的高庫(kù)存，近幾年來(lái)一直未能等到緩解。

      根據(jù)雅戈?duì)柊l(fā)布的財(cái)報(bào)，2010年、2011年，雅戈?duì)柕膸?kù)存總量為187.27億元以及233.07億元。截至2012年9月底，庫(kù)存增長(zhǎng)到了239.53億元。其中絕大部分是由房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)帶來(lái)的。

      上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，許多2010年年初以前爭(zhēng)拿地王的房企都對(duì)眼下的局面應(yīng)對(duì)乏術(shù)。一些大型房企實(shí)力雄厚尚能支撐，項(xiàng)目少的小型房企就感到非常難熬。

      12月25日，住建部召開(kāi)2013年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，2013年要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施。調(diào)控基調(diào)未變，但許多開(kāi)發(fā)商仍將希望寄托在2013年，認(rèn)為真實(shí)存在的購(gòu)房需求被調(diào)控壓抑了許久，2013年有望轉(zhuǎn)化為成交量。

      薛建雄認(rèn)為，雅戈?duì)栠x擇將長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)開(kāi)盤(pán)定在春節(jié)之后，也就是寄希望于樓市行情的好轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)2013年持樂(lè)觀(guān)態(tài)度較多，春節(jié)后開(kāi)盤(pán)，雅戈?duì)柌庞锌赡芤?.5萬(wàn)元/平方米的價(jià)格賣(mài)出樓盤(pán)。以雅戈?duì)柲壳暗臓顩r看，資金鏈堅(jiān)持到春節(jié)之后并不困難，可以期待春節(jié)樓市回暖后再大舉回籠資金。

      而中房數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟向記者表示，雅戈?duì)柲壳靶枰�明確的是戰(zhàn)略選擇的問(wèn)題，是做強(qiáng)其服裝主業(yè)還是全面轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較高，但風(fēng)險(xiǎn)很大。在資產(chǎn)負(fù)債率方面，許多大型房企曾出現(xiàn)過(guò)高達(dá)100%以上的資產(chǎn)負(fù)債率，但最后都通過(guò)有效的措施度過(guò)了危機(jī)。通常認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)60%~70%的資產(chǎn)負(fù)債率是比較穩(wěn)健和安全的。以今年的行情，雅戈?duì)柌辉谀陜?nèi)推盤(pán)的策略是合理的，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期春節(jié)之后樓市有可能會(huì)回暖，屆時(shí)房?jī)r(jià)向上，銷(xiāo)售也會(huì)順利一些。

      此前在雅戈?duì)柕墓蓶|大會(huì)上，公司高層曾表示，目前的資產(chǎn)負(fù)債率73%并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，公司未來(lái)的目標(biāo)是把資產(chǎn)負(fù)債率降低到60%。記者就雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展和資金情況致電雅戈?duì)柖�秘劉新宇，但她以外出為由未接受記者采訪(fǎng)。雅戈?duì)栘?fù)責(zé)宣傳、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部門(mén)電話(huà)一直無(wú)人接聽(tīng)。